香港九龙湾办公空间

九龙湾是九龙半岛东缘的填海地，属观塘区。1950 年代中建成的启德旧跑道把海湾切成两半，工业填满了填海地。2001 年起，政府把这里全部工业用地改划为商贸用途，工厂楼层变成办公室。

结果是一个由宽阔道路上的大型独立建筑组成的商业区。启祥道 17 号的 The Bay Hub 楼高 27 层、150 米，约 852,000 平方英尺（约 79,153 平方米），由 Kohn Pedersen Fox 设计，2016 年 10 月开幕，直到 2024 年初都叫 Goldin Financial Global Centre。宏照道 23 号的 First Group Centre 于 2023 年落成，三楼至二十五楼是无柱写字楼层，二楼是商铺。Hong Kong Pacific Tower 和 Billion Centre 就在同几条路上。

MegaBox 是这区的重心，也是东九龙最大的商场。它 2007 年 6 月 1 日在宏照道 38 号 Enterprise Square Five 内开幕，19 层，约 1,100,000 平方英尺（约 102,193 平方米），内有 145 间店铺、1,000 个车位的停车场，以及 26 米乘 57 米、全港最大的冰场 MegaIce。德福花园和淘大花园住著填满它的人。

九龙湾站在观塘线上。First Group Centre 距它 660 米，步行八分钟；Centre Parc 的 HQ 距 770 米，十分钟。MegaBox 有免费穿梭巴士往返商场和车站。

中环九站，转一次车，在油麻地转荃湾线。观塘向东两站。何文田向西五站转屯马线，通往红磡、尖东和新界。

九龙湾适合一次过需要大量楼层的公司。这里的建筑又大又新，First Group Centre 的写字楼层无柱，平面图不用迁就结构落在哪里。

它适合员工来自东九龙和新市镇的生意。德福花园和淘大花园就在车站旁，观塘线开到调景岭，没有人要每天过海两次。

它适合想用九龙价钱租新楼的团队。First Group Centre 2023 年落成，望向启德体育园，四人房间月租 HK$13,200。

它也适合生意就在东九龙的公司。观塘两站，新蒲岗一程短途巴士，启德发展区就在隔壁。

九龙湾不是一出月台就到。两个中心距九龙湾站都是八至十分钟，路程跨过宽阔马路而不是有盖商场。观塘向东两站，一人 HK$1,354 起，这里是 HK$3,000。

这十分钟买到的是东九龙最新的写字楼供应和大楼层。First Group Centre 是 2023 年的楼，The Bay Hub 是 2016 年的楼，两者都与改建工厂楼层是两回事。MegaBox 在那段路的尽头放了 145 间店铺和一家戏院，下雨天还有穿梭巴士去车站。

九龙湾在东九龙之内，读到这里的人真正在比较的是这三个商业区。表内价格是一人独立办公室的月租。

观塘向东两站，选择是东九龙最多的，四者中最低，HK$1,354 起。尖东 HK$3,100 起，买的是海滨。红磡 HK$5,000 起。想要大的新楼层、员工又住在海港这一边时，九龙湾就是答案。

东九龙目前是香港最软的写字楼市场，租客应该利用这一点。市场报告显示，2026 年 7 月底东九龙甲级写字楼空置率为 19.8%，全港是 12.8%，中环是 8.0%。

这区也在重建，最大的地盘是旧展览中心。展贸径 1 号的 KITEC 于 2024 年 6 月 30 日下午五时结业。2025 年 2 月 19 日，业主 International Trademart 向城市规划委员会提交方案，在那里建五座大楼：一座写字楼、1,494 个住宅办公单元和 720 间酒店客房。

实际解读：现在就用力议价、签长一点的租期，因为那些大楼落成后，19.8% 不会维持。