香港九龍灣辦公空間

九龍灣是九龍半島東緣的填海地，屬觀塘區。1950 年代中建成的啟德舊跑道把海灣切成兩半，工業填滿了填海地。2001 年起，政府把這裡全部工業用地改劃為商貿用途，工廠樓層變成辦公室。

結果是一個由寬闊道路上的大型獨立建築組成的商業區。啟祥道 17 號的 The Bay Hub 樓高 27 層、150 米，約 852,000 平方呎，由 Kohn Pedersen Fox 設計，2016 年 10 月開幕，直到 2024 年初都叫 Goldin Financial Global Centre。宏照道 23 號的 First Group Centre 於 2023 年落成，三樓至二十五樓是無柱寫字樓層，二樓是商舖。Hong Kong Pacific Tower 和 Billion Centre 就在同幾條路上。

MegaBox 是這區的重心，也是東九龍最大的商場。它 2007 年 6 月 1 日在宏照道 38 號 Enterprise Square Five 內開幕，19 層，約 1,100,000 平方呎，內有 145 間店舖、1,000 個車位的停車場，以及 26 米乘 57 米、全港最大的冰場 MegaIce。德福花園和淘大花園住著填滿它的人。

九龍灣站在觀塘綫上。First Group Centre 距它 660 米，步行八分鐘；Centre Parc 的 HQ 距 770 米，十分鐘。MegaBox 有免費穿梭巴士往返商場和車站。

中環九站，轉一次車，在油麻地轉荃灣綫。觀塘向東兩站。何文田向西五站轉屯馬綫，通往紅磡、尖東和新界。

九龍灣適合一次過需要大量樓面的公司。這裡的建築又大又新，First Group Centre 的寫字樓層無柱，平面圖不用遷就結構落在哪裡。

它適合員工來自東九龍和新市鎮的生意。德福花園和淘大花園就在車站旁，觀塘綫開到調景嶺，沒有人要每天過海兩次。

它適合想用九龍價錢租新樓的團隊。First Group Centre 2023 年落成，望向啟德體育園，四人房間月租 HK$13,200。

它也適合生意就在東九龍的公司。觀塘兩站，新蒲崗一程短途巴士，啟德發展區就在隔壁。

九龍灣不是一出月台就到。兩個中心距九龍灣站都是八至十分鐘，路程跨過寬闊馬路而不是有蓋商場。觀塘向東兩站，一人 HK$1,354 起，這裡是 HK$3,000。

這十分鐘買到的是東九龍最新的寫字樓供應和大樓面。First Group Centre 是 2023 年的樓，The Bay Hub 是 2016 年的樓，兩者都與改建工廠樓層是兩回事。MegaBox 在那段路的盡頭放了 145 間店舖和一家戲院，下雨天還有穿梭巴士去車站。

九龍灣在東九龍之內，讀到這裡的人真正在比較的是這三個商業區。表內價格是一人私人辦公室的月租。

觀塘向東兩站，選擇是東九龍最多的，四者中最低，HK$1,354 起。尖東 HK$3,100 起，買的是海濱。紅磡 HK$5,000 起。想要大的新樓面、員工又住在海港這一邊時，九龍灣就是答案。

東九龍目前是香港最軟的寫字樓市場，租客應該利用這一點。市場報告顯示，2026 年 7 月底東九龍甲級寫字樓空置率為 19.8%，全港是 12.8%，中環是 8.0%。

這區也在重建，最大的地盤是舊展覽中心。展貿徑 1 號的 KITEC 於 2024 年 6 月 30 日下午五時結業。2025 年 2 月 19 日，業主 International Trademart 向城市規劃委員會提交方案，在那裡建五座大樓：一座寫字樓、1,494 個住宅單位和 720 間酒店客房。

實際解讀：現在就用力議價、簽長一點的租期，因為那些大樓落成後，19.8% 不會維持。